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一戸建ての買い方と住宅ローンの借り方(注文住宅編)

一戸建てを手に入れるには建売住宅を買う、中古住宅を買う、注文住宅を建てるという大きくわけて3つの方法があります。住まいにこだわりがある人に向いているのが、注文住宅を建てることです。そのプロセスは、大きく土地の購入と建物の建設の2段階に分けて考えなければなりません。

●まず土地を探して購入する

すでに土地を持っていたり、親の土地を譲り受けたりする場合を除いて、注文住宅を建てる場合には、まず土地を探して購入しなければなりません。土地を探すには、 チラシや情報誌、ネットなどで物件を探し、よさそうな土地が見つかったらその物件情報を提供している不動産仲介会社に連絡するのが一般的です。もし希望する土地が見つからなかったり、見つかってもすでに売れてしまっていた場合は、仲介会社に希望条件を伝えて情報を提供してもらう方法もあります。

●土地探しと建設の依頼先選びは同時並行で

それと同時に、建物の建設を依頼する会社も選ぶ必要があります。依頼先としてはハウスメーカーのほか、工務店や建築士の設計事務所などが挙げられます。設計事務所はプランを依頼するだけですが、建設工事についても取引先の工務店を紹介してくれるケースがほとんどです。

契約の手順としては土地を買ってから建物を建てるわけですが、建設の依頼先探しは土地探しと並行で進めることが望まれます。地域に密着している工務店の場合、土地などを紹介してくれることもあるようです、また、せっかく土地を買っても広さや法規制の関係で希望する家を建てられないケースもあります。よさそうな土地が見つかったらあわてて購入する前に、建物の設計を依頼する予定の担当者にも確認してもらい、ざっくりとプランニングをしてもらうと失敗を未然に防げるでしょう。

●建物のプランが ないと土地の融資が受けられない

土地と建設依頼先を同時に探すことは、住宅ローンの借り入れ手続きにも関係してきます。土地の購入でローンを借りる場合、建物のプランや見積りができていないと銀行が住宅ローンを貸してくれないからです。銀行からは土地と建物の代金をまとめて借り入れるわけですが、土地取得費用と建築費の総額の1割程度の頭金は手持ち資金で用意しておくことが望まれます。

建売住宅の場合は物件の引き渡し時にまとめて融資を受けることになりますが、注文住宅ではまず土地の購入時に土地代金分の融資を受け、建物も工事の進捗状況に応じて中間金を融資してもらうケースがあります。こうした支払いの方法は依頼先によって異なるので、銀行も交えた打ち合わせが必要です。依頼先が日ご ろから取り引きしている銀行から融資を受ければ、話がスムーズかもしれません。

●土地代+工事費の7~8%の諸費用が必要

家を建てるときの諸費用は建売住宅と同様、各種税金や住宅ローン費用のほか、土地分の仲介手数料などがかかります。諸費用の目安は土地代+建設工事費の 7~8%程度で、自己資金でまかなうのが原則です。設計事務所に依頼する場合は工事費の10%程度の設計料がかかりますが、土地代や工事費と同様に住宅代 金に含めて住宅ローンで借り入れることができます。仮に土地代+建設工事費+設計料で総額5000万円かかったとすると、頭金として総額の1割の500万 円と、諸費用として400万円程度、合計で最低でも900万円程度を自己資金から支払うことになる計算です。

●建築条件付き土地の購入も注文住宅の一種

なお、土地を買って家を建てる方法として「建築条件付き土地」を購入するパターンもあります。これは「土地の売主が指定した建設会社と一定期間内に工事請 負契約を結ぶ」ことを条件とする購入形態のことです。形態としては注文住宅の一種ですが、購入の際には「建物のプランニングの期間が十分にとれるか」「間 取りや仕様の自由度が確保されているか」といった点に注意が必要です。

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